О поиске покупателя: информация для продавца

До начала поиска потенциального покупателя вам необходимо:

  1. правильно оценить стоимость квартиры, которую вы планируете выставить на продажу;
  2. убедиться в том, что у вас есть все документы, необходимые для продажи.

О документах, которые понадобятся вам для оформления купли-продажи, мы подробно расскажем в следующем разделе. Сейчас же, для начала, остановимся на определении продажной цены.

По опыту знаем, что довольно нередки случаи, когда владельцы существенно переоценивают стоимость своего объекта недвижимости и, невзирая на отсутствие потенциальных покупателей в течение длительного времени, продолжают удерживать цену, тем самым теряя время, а порой и деньги.

Конечно же, никто не призывает вас дешево продавать принадлежащую вам квартиру или дом. Однако в этом деле важно найти золотую середину, и установить цену, с учетом спроса и предложения на рынке вторичной недвижимости, правильно оценив достоинства и недостатки своего объекта, что, как правило, практически невозможно сделать самостоятельно. Если вы уже столкнулись с проблемой отсутствия потенциальных покупателей на ваш объект, то возможно стоит задуматься о снижении цены или же об обращении к специалисту, который поможет вам сдвинуть дело с мёртвой точки.

Для тех же, кто собираетесь заняться самостоятельными поисками покупателя, следующим этапом является размещение рекламы, для чего понадобятся качественные фотографии квартиры и её подробное описание.

Если вы всё сделали правильно то, при наличии звонков от потенциальных покупателей вам остаётся только провести просмотры квартиры и среди потенциальных покупателей найти того, кто согласится купить ваш объект.

Далее переходим к тому, какие вам понадобятся документы для продажи и как правильно составить договор купли-продажи квартиры.

Какие проблемы могут возникать в процессе подготовки документов для оформления договора купли-продажи квартиры

К проблемным моментам при подготовке документов можно отнести следующие:

  1. Необходимость выписаться из квартиры вам и другим прописанным в ней лицам, особенно это касается малолетних детей. Данному вопросу у нас посвящены отдельные статьи: «Как выписать из квартиры без согласия человека» и «Как выписать ребёнка».
  2. Если купля-продажа происходит не третьим лицам, а кому-то из родственников и вопрос о выписке малолетнего ребёнка не стоит, но малолетний ребёнок всё-таки прописан в квартире, вам понадобится получить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора.
  3. Проблемы с получением технического паспорта на квартиру (если в квартире была перепланировка, которая не отображена в старых документах).
  4. Наличие ареста на квартире. Его отсутствие или наличие особенно важно проверить покупателю, о чем мы поговорим ниже.
  5. Получение согласия второго из супругов на продажу квартиры. Если квартира была приобретена в браке, вам может понадобится нотариальное согласие от второго из супругов на её продажу. Исключение составляет недвижимость, которая не является совместной собственностью супругов. Об этом мы подробно писали в статье «Какое имущество нельзя поделить при разводе».
  6. Проблемы с задолженностями по оплате за ЖКХ. Такую задолженность необходимо погасить. При отсутствии денежных средств, этот вопрос можно решить путём заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и получения задатка от покупателя, за счёт которого продавец сможет погасить задолженность.

Если вы хотите заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, нотариус всё равно необходим, поскольку предварительный договор заключается в той же форме, что и основной.

Отдельную проблематику составляет отсутствие приватизации квартиры. Если вкратце, то приватизация – переоформление в свою собственность государственной или коммунальной квартиры, которая была выдана по ордеру.

В некоторых случаях люди начинают заниматься продажей, иногда даже не проверив, имеют ли они право собственности на квартиру. В любом случае до того, как начинать искать покупателя, стоит убедиться в том, что у вас есть правоустанавливающий документ.

Если же вы вселились в квартиру по ордеру и не приватизировали её, обязательной к прочтению является статья «Как приватизировать квартиру».

Стандартный пакет документов при продаже квартиры

В итоге, стандартный пакет документов при продаже квартиры в Украине в 2018 г. включает такие документы как:

  1. правоустанавливающий документ на квартиру;
  2. технический паспорт;
  3. справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  4. оценку квартиры;
  5. справку о составе семьи.

Не забываем, что с недавнего времени получить справку о составе семьи стало не так-то просто. Справка выдаётся не ЖЕКом, как было ранее, а в центрах предоставления административных услуг или же другими органами регистрации места проживания, готовится месяц (если не заниматься ускорением процедуры), и нередки случаи, когда такую справку отказываются выдавать без запроса нотариуса.

Для сложных случаев продажи может понадобиться:

  • разрешение органов опеки и попечительства;
  • согласие второго из супругов на продажу;
  • документы о снятии ареста (если информация о его снятии не отображена в Государственном реестре, однако о нём известно покупателю);
  • согласие совладельцев квартиры на продажу части квартиры (если квартира находится в общей частичной собственности).

Договор купли-продажи квартиры: подводные камни для покупателя

Если вы не читали информацию для продавца, изложенную в предыдущих разделах статьи, то советуем к ней вернуться. Ведь именно там мы говорили о том, какие нужны документы для регистрации купли-продажи квартиры, а также, какие проблемы могут возникнуть при подготовке документов к заключению договора, а именно:

  • Наличие в квартире не выписанных жильцов, особенно малолетних.

Конечно же, само по себе наличие прописки в квартире бывшего хозяина квартиры или членов его семьи никаким образом не должно затрагивать ваших интересов, как нового владельца квартиры (за исключением малолетних лиц). Однако отметим, что в случае, если этот вопрос не будет решен до подписания сделки, в дальнейшем без наличия добровольного согласия указанных лиц на выписку, вам придётся решать этот вопрос в судебном порядке, что потребует немало времени.

  • Наличие задолженности по коммунальным платежам.
  • Наличие ареста на квартире.

Этот пункт очень важен. Если квартира зарегистрирована в Государственном реестре вещественных прав на недвижимое имущество, то проверить наличие или отсутствие ареста можно через реестр.

Если квартира не зарегистрирована (из-за того, что право собственности было оформлено еще до внесения изменений в законодательство об обязательном внесении в реестр), то после того, как объект будет внесён в реестр, в реестре через какое-то время может отобразится информация об арестах на квартиру, наложенных и внесённых в старые реестры (например, исполнительной службой).

В таком случае необходимо убедится в том, что квартира свободна от каких-либо арестов, что самостоятельно сделать не всегда возможно.

Кто оплачивает договор купли-продажи квартиры

Как правило, затраты по оформлению договора несёт покупатель квартиры. К таким затратам относится оплата услуг нотариуса, комиссионные брокера продавца, государственная пошлина в размере 1% от стоимости квартиры, административные сборы за внесение информации в Государственный реестр вещественных прав.

О том, какие налоги обязан заплатить продавец и покупатель при оформлении договора, подробно описано в отдельных статьях. Так, из статьи: «В каком размере платить налог на продажу квартиры в Украине» вы прочтёте, какие налоги должен заплатить продавец при продаже квартиры или другого жилого объекта недвижимости, а также при каких условиях продавец от уплаты налогов освобождается.

Что касается покупателя, то помимо вышеперечисленных затрат, ему придётся заплатить сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости сделки. По закону от уплаты такого сбора должны быть освобождены покупатели, которые впервые приобретают жильё или же стоят на квартирном учёте.

На практике нотариусы всё равно требуют от покупателя заплатить сбор, руководствуюсь собственными инструкциями, из-за чего возникает ситуация, когда платить приходится вне зависимости от того, первое это жильё или нет. Что же делать в таком случае?

Тем, кто хочет узнать, как вернуть из бюджета сбор на пенсионное страхование, если жильё было куплено вами впервые, стоит прочесть статью «Как оформить получение налогового вычета при покупке квартиры».

Сколько стоит переоформить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *